やまゆり住宅コンサルティングシステム(売却編)

あなたの住宅を適正に評価。データを用いて、市場価格を丁寧にご説明します。
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あなたのご希望に合った営業方法をご提案。オーダーメイドの売却活動を展開します。
詳細な住宅調査レポートを作成し、購入検討者さまに直接働きかけます。
⇒ 住宅調査レポートのサンプルを見る ※問合せフォームへ
自社内での売買成約にこだわらず、他の宅建業者さまの購入希望情報と、幅広く連携します。
ご相談はすべて無料。あなたの住宅コンサルタントまで、お気軽にお問合せ下さい。

仲介手数料&住宅安心保証

●仲介手数料の上限額は、1住戸の購入につき120万円(税別)です。
  売買価格×3%+6万円(一般的な仲介手数料)が120万円を超える場合は、一律120万円となります。
  4,000万円以上の物件では、一般的な仲介料より割安になります。
●買替えで売却と新規購入をいずれもご成約いただいた場合は、仲介手数料の総額の10%を割引きます。
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●弊社が仲介する売却物件には一定期間内の欠陥(瑕疵)保証を付保します。
●詳しくはお問い合わせ下さい。
 ※他の宅建業者さまと、すでに専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結済の物件は、弊社で媒介を
  承ることができません。

住宅売却の流れ

STEP1

 あなたの住宅の情報を、わかる範囲でお聞かせ下さい。
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STEP2

 現況調査のうえ、住宅の市場価値について、プラス点もマイナス点も適正に評価します。
 そのうえで、宣伝方法や顧客ターゲット、営業方法をご提案し、売出し価格を決定します。
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STEP3

 売却仲介をご用命いただける場合は、弊社と売却に関する媒介契約をご締結いただきます。
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STEP4

 営業活動に使用するオリジナルの住宅調査レポートや、宅建業者向けの物件資料を作成し、あなたにご確認
 いただきます。
 プラス点を積極的にPRするとともに、マイナス点をどのように捉えて訴求するかがポイントです。
 ⇒ 住宅調査レポートのサンプルを見る ※問合せフォームへ
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STEP5

 自宅の売却活動を知られたくない場合は、クローズドでの営業にも対応します。
 (チラシやインターネットへの掲載を抑制し、宅建業者のネットワークを中心に活動します。)
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STEP6

 購入検討者さまには、必ず物件見学をしていただきます。
 売却決定まであなたがお住まいの場合は、見学への対応をお願い申し上げます。
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STEP7

 購入者さまが決定したら、価格や引渡し時期などについて協議のうえ、売買契約を締結いただきます。
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STEP8

 物件の引渡しと売買代金の精算を行います。
 取引完了をもって、弊社に所定の仲介手数料をお支払いただきます。

読みもの

◇住宅売却仲介のウラガワ
 自宅のポストに、しばしば「売却は当社へ!」というチラシが入りませんか?…続きを読む
◇売却活動の手法
 住宅の売却活動は、物件の周辺地域への新聞折込み広告の配布やチラシの投函、インター…続きを読む
◇仲介手数料について
 不動産売買の仲介手数料は、物件を問わず宅建業法に定める上限の「売買価格×3%+6万円…続きを読む

住宅売却仲介のウラガワ

自宅のポストに、しばしば「売却は当社へ!」というチラシが入りませんか?築年数が浅いマンションでは、ほとんど毎日のように投函されるかもしれません。
住宅を含む不動産仲介の業界では、物件を購入されるお客さま側の仲介を「客付け」、物件を売却されるお客さま側の仲介を「元付け」と呼んでいます。
このうち、売出し中の物件を購入検討者さまに営業する「客付け」は、原則としてすべての宅建業者が取扱い可能ですが、売却側に立つ「元付け」については、物件の所有者さまと「媒介契約」を締結した宅建業者しか、取扱うことができません。
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宅建業者は、不動産売買が成立した際には、売主さまと購入者さまの双方から仲介手数料を頂戴できることになっています。
従って、売主さまと媒介契約を締結すると、少なくとも売買に関わる仲介手数料の半分(売主さまから頂戴する分)を獲得できる可能性が高く、更に自ら営業して購入者さまを確保し成約すれば、満額の手数料を受け取ることになります。
このような仲介手数料の仕組みは、宅建業界のスタンダードであり、宅建業法にも則ったものですが、これに起因して売主さまを確保するための競争が生じています。
不動産には、同じものが二つとなく、かつ景況感の影響を受けやすいという特性があるため、定価がありません。定価がない以上、価格は近隣の売買事例との比較や公的な指標、売主さまの希望、交渉などによって決定しますが、意志によって幅が生じる余地があります。
仮に、あなたがご自宅を売却する際、査定額を4,000万円と言われるのと、4,300万円と言われるのでは、どちらに魅力を感じるでしょうか?当然、誰もがより高い査定を出した宅建業者に好印象を持ち、その金額での売却を依頼したくなるでしょう。ところが、ここで気をつけていただきたいのは、査定額を出した宅建業者自身は、通常、購入者にはならないということです。(買取を行う宅建業者もありますが、主に転売が目的のため、一般に売却価格は市場相場より低くなります。)
もし対象が中古車なら、査定額と売却価格は同じ意味ですが、住宅の場合、宅建業者は売主さまと購入者様さまのあくまで「仲介」が役割であり、購入者さまを見つけて売買契約を成立させることが営業の目的です。つまり、売出し価格を最終的に判断するのは、あくまで購入者さま(=市場)であり、仲介業者の査定額で必ず売却できるという訳ではありません。

sellimage最近は、インターネットで何でもオークションされる時代になり、住宅という高額なものでさえ、複数の店舗や業者の取扱価格を簡単に比較できるようになっています。こうした営業の環境や、元付けの契約を確保したい仲介業者の思惑もあり、競合となった場合は、どうしても査定額が高めに出る傾向があります。
もちろん、少しでも高額で売却できれば、売主さまにとってはメリットになり、これを否定するものではありません。しかし、強気の価格を付けた結果、売却が進まなければ、それは一時的な自己満足の域に留まるものと、言わざるを得ないでしょう。
いざ売出したものの購入検討者が現れず、長期間「販売中」として棚ざらしになってしまうと、市場からは「売れない物件」と認知されかねません。時間と労力を費やしたうえ、最後は大幅な値下げをせざるを得ない・・という事態になれば、得るものは少ないですね。
一方、宅建業者としては、売買が成約しないことには仲介手数料が得られないため、むしろ売出し価格を抑えて、早期の成約をはかろうとする思惑もあります。市場価格より低めの価格に誘導することは、売主さまに対する背信行為のようですが、売主さま側も、売れないよりマシ(?)という意識や、プロが言うなら仕方がないということで、やむを得ず了承してしまうのかもしれません。
宅建業者の営業力には明らかな差があり、エリアや取扱物件による得意・不得意といった性格もあるため、売出し価格の妥当性を一概に判断することには、難しい面もあります。
ただ、あなたが住宅の売却をお考えなら、複数の宅建業者から意見を聞くべきでしょう。その際、各社からは提案された売出し価格の根拠と営業方法をしっかり聞き、ご自身が買主さまの立場に立ったときに、納得できる説明と思えるか、検討してみて下さい。

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売却活動の手法

住宅の売却活動は、物件の周辺地域への新聞折込み広告の配布やチラシの投函、インターネットの様々なページへの情報掲載、店頭への掲出などのオープンな営業手法と、個別の購入検討者さまにピンポイントでアプローチするクローズドな営業手法に区分されます。
最近は「未公開物件」と称して、会員登録すると物件情報を入手できるような販売手法もありますが、現地に行ってみると「未公開物件こちら」という案内看板が堂々と立っており、これも実質的にはオープンな営業手法の一つと言えるでしょう。
sellimage2弊社では、このような営業活動の基本スタンスについて、当初の段階で売主さまときちんとご相談させていただき、方針を決定しております。
営業手法にはそれぞれに一長一短がありますが、もし売主さまがオープンな営業を希望されるなら、チラシやインターネットへの露出については、制限を設けずに徹底して実施するべきです。逆に、売主さまが自宅の売却活動をできるだけ知られたくない場合は、クローズドな営業に徹し、宅建業者間でのネットワークは使用しますが、あくまで外向きの一般広告は不可とする制限をつけて、売却情報を流します。
昨今の住宅購入者の傾向としては、時代的な背景もあり、当初はインターネットの検索から入る方がほとんどです。ただ、インターネットでの検索の場合、通常は、様々な検索条件を設定して物件を絞り込みます。所在地、価格帯、広さ、間取り・・等々を選択しないと、情報が多過ぎてむしろ困る訳ですが、こうして条件を絞るほど、検索結果は、標準的でありきたりな情報に集約されていきます。
もしあなたの住宅がユニークで特筆すべき物件でも、単にインターネットに掲載しただけでは、価格などがイレギュラーな案件として、候補物件の対象から入口で排除されてしまうリスクがあります。中古住宅の売買価格は、一般的には、近隣の取引事例や新築住宅の販売価格を参考に設定しますが、あなたの住宅が、他の物件と単純比較できない希少性のあるものなら、営業方法にも個別に工夫を加える必要があるでしょう。

sellimage2ところで、「住宅売却仲介のウラガワ」でも触れていますが、宅建業者は、売買成約時の仲介手数料を、売主さまと購入者さまの双方から頂戴する仕組みになっています。この仕組みを利用して、自社が取扱う情報の範囲内で売買のマッチングをはかり、いずれの手数料も自社での受領を目指すケースが多く見られます。ただ、この場合、売主さまと購入者さまの双方を同一業者が代理しますので、論理的に利害相反がおきやすい状況となります。
弊社では、売主さまから媒介をご依頼いただいた住宅に対して、原則として、自社内での売買成約にこだわりません。むしろ、購入希望者の情報を持っている他の宅建業者さまと積極的に連携し、売主さま側だけの立場から、適正な価格での売買成立をはかります。
売却物件と購入物件を分離して営業する、弊社の基本的なスタンスは、お客さまのメリットの最大化に寄与するものと考えています。
また、宅建業者はあくまで仲介の立場であり、売主ではありません。にも関わらず、売主さまに、どのような宣伝ツールによって営業がなされているのか、報告されていないケースも見られますが、これはおかしなことです。弊社では、あなたの住宅に関する調査レポートや、宅建業者向けの物件資料(マイソク)、インターネットへの掲載情報などを必要に応じて作成した際、その内容や利用方法をすべてご説明のうえで、売却活動を推進して参ります。
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仲介手数料について

不動産売買の仲介手数料は、物件を問わず宅建業法に定める上限の「売買価格×3%+6万円(税別)」に設定されることが一般的であるため、売買価格が高額になるほど、仲介手数料も比例して上昇する仕組みとなっています。
(物件価格が400万円以下の場合は別の計算式が適用されます。)
これに対して弊社では、一定水準以上の住宅の売買仲介においては、業務上必要となるコストやリスクの負担は、売買価格に必ずしも比例するものではないと考えています。
弊社では、取扱物件の選定や業務全般の効率化によって、仲介手数料の上限額を1住戸の売買につき120万円(税別)と設定していますので、売買価格×3%+6万円による計算が120万円以上の場合は、仲介手数料の軽減が可能となります。
下記の計算例のように、売買価格が4,000万円の物件で、一般的な仲介手数料は126万円(税別)となりますので、これ以上の価格の売買であれば、高額になるほど、あなたの費用負担が軽減されるメリットがあります。
もちろん、弊社のサービスは「安かろう悪かろう」とは一線を画しています。独自のやまゆり住宅コンサルティングシステムによって、お客さまの総合的なメリットを最大化することを目標に日々営業しておりますので、どうぞご安心いただきご用命下さい。

住宅の購入価格 一般的な仲介料 弊社の仲介料 メリット
3,500万円 111万円 111万円
4,000万円 126万円 120万円 6万円
5,000万円 156万円 120万円 36万円
6,000万円 186万円 120万円 66万円

更に、買換えで住宅の売却と新規購入をいずれも弊社でご成約いただいた場合は、売却と購入に関わる仲介手数料の総額から10%を割引かせていただく制度をご用意しています。
詳しくは、お気軽にお問合せ下さい。

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※他の宅建業者さまと、すでに専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結済の物件は、弊社で媒介を承ることができません。