不動産や相続対策への不安や疑問を感じたら…

相続対策の実情やあなた自身の状況を、正しく理解していますか?
不動産有効活用について、リスクを踏まえたうえでの判断をしていますか?
不動産活用や相続対策の目的を明確にし、それに応じた適切な手段を選択していますか?

やまゆりエステートの不動産コンサルティング

●不動産有効活用や相続対策に関する、お客さまの状況やご要望を、しっかりお聞きすることがスタート
 です。
●不動産コンサルタントとして、個々のお客さまの状況に基づく対処方法を、ケースバイケースでご提案
 します。
●問題の解決方法には、一長一短があります。
 お客さまのニーズに照らしつつ、お客さまにとってベストな選択がなされるよう、不動産活用のプロが
 サポートします。
●ご相談は無料です。不動産取引や有効活用対策が実際に行われた場合は、事前了解のうえで、仲介手数料
 などを頂戴します。

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読みもの

◇相続税アップで節税パニック?
 2015年1月より、相続税の基礎控除額が40%減額され、税率も一部引き上げられました…続きを読む
◇相続対策が抱えるリスク
 相続対策として不動産の活用が有効な理由は、「相続税アップで節税パニック?」…続きを読む
◇リスクはご自分で
 もしあなたが亡くなって相続手続が開始されると、相続人にとっての選択肢は原則として…続きを読む
◇ほんとうの不動産有効活用とは?
 平成初期のバブル経済の頃には、「日本にはもう土地がない」と真剣に論じられて…続きを読む

相続税アップで節税パニック?

2015年1月より、相続税の基礎控除額が40%減額され、税率も一部引き上げられました。従来なら控除範囲内で収まっていたはずの多くの相続案件が、一転して相続税の課税対象になるかもしれない事態が想定されています。
今回の税制改正を踏まえ、昨年後半ころから、新聞には連日のように相続税関連の記事や広告が掲載され、書店でも相続対策の特設コーナーができて賑わっています。まるで、多少の財産を持っている方なら、相続対策をしないととんでもないことになりますよと、恐怖心を煽っているかのようにも見えます。
確かに、例えば法定相続人が2人(お子様2人など)の場合、相続財産に対する基礎控除額は、2014年まで7,000万円だったのが、2015年からは4,200万円に縮小されています。都心のやや大きめの住宅と預金残高を保有している方が亡くなると、遺族には想定外の相続税が課せられるリスクが高まったことは、間違いありません。
useimage01しかし、ここは一旦冷静になって考えてみましょう。
相続対策の手法には様々なメニューがあり、また、今回縮小された基礎控除以外にも、相続財産からの控除が認められる制度が、いくつも用意されています。一番簡単なのは、生前贈与です。贈与税は、もらう側1人につき1年間で110万円までの贈与が非課税なので、お子さま2人に10年間贈与を続ければ、2,200万円が非課税で移転できることになります。(厳密には若干異なる場合も発生します。)
また、配偶者の相続には大幅な控除枠が設定されていますし、ご自身の住宅にお子さまと同居している場合などは、相続財産としての住宅の評価は、80%も軽減されます。世の中では、基礎控除額が圧縮されたことだけにスポットが当っていますが、このように様々な制度の利用を念頭に置けば、大上段に「相続対策」に取組まなくても、多くの場合はほとんど心配ありません。
ところで、相続対策に不動産を活用すると、なぜメリットがあると言われるのでしょうか?
一言で言えば、相続税の課税対象となる「相続財産」を算定する際、現金・預金は100%で評価されますが、不動産は実勢価格(=時価)よりかなり低く評価されるためです。
これに加え、不動産を賃貸に出している場合はさらに評価が下がりますし、借入金によって取得すれば、借入残高は100%が相続財産からマイナスされます。つまり、もしあなたが何億円、何十億円という現金や預金をお持ちなら、これを不動産に置き換えることで、一定額の相続税を抑制することが可能です。このような税制上の事情を背景に、相続対策として「賃貸用マンションを買いましょう!」「更地に賃貸用住宅を借金して建てましょう!」ということになるのです。
不動産を活用した相続対策の考え方は、税制面から言えば、間違いではありません。
ただ、相続の本質は、相続税を軽減することにある訳ではなく、財産を遺族にスムーズに移転させることにあります。この相続の本質を取り違えてしまうと、あなたの相続対策は、本末転倒なものになってしまう危険性があります。
かえって遺族の間でのトラブルの種にならないか、遺族が相続対策に伴う資産の取得を望んでいるのか、よくよく熟慮して判断する必要がありそうです。

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相続対策が抱えるリスク

相続対策として不動産の活用が有効な理由は、「相続税アップで節税パニック?」に掲載しましたが、では、なぜ税制では不動産の相続財産としての評価を、実勢価格より下げているのでしょうか?
useimage02理由は簡単で、現金・預金に比べて、不動産には財産価値としてリスクが認められるからです。ここでは、不動産を活用した相続税対策について、そのリスクとして考えられることを、あえて列挙してみましょう。
もちろん、リスクとは常にそうなる訳ではなく、可能性の問題です。悲観的になる必要はありませんが、相続対策を取ったらそれで安心、という訳でもないことを理解しておくことが大切です。

<不動産の値下りリスク>
日本においては、貨幣価値が著しく変動するリスクはほぼありませんが、ご承知のように、不動産は景況感や社会的な変動で価格が大きく動きます。
節税対策で購入した不動産を現金化するには売却が必要ですが、節税額以上に不動産の時価が下がってしまったら(キャピタルロス)、節税対策はマイナス効果になってしまいます。

<経費リスク>
不動産は購入と売却の際に仲介手数料や登記手数料等の費用を要します。
また、保有期間中においても固定資産税や、マンションの場合は管理費・修繕積立金等の維持費を要します。つまり、不動産は保有しているだけで経費が掛かるのです。
一方で、賃貸に出そうとしても、すぐに借り手が見つかり賃料収入を得られる保証はありません。こうした経費の持ち出しも、念頭に入れておく必要があります。

<遺産分割時リスク>
相続財産が現金・預金なら、相続人の間で分割することは簡単ですが、不動産となるとそうはいきません。分割する際の価格をいくらとするのか、物件を相続した人から相続しなかった人へ精算金を払うのか、分割するために売却して現金化するべきかなど、ひょっとすると「争続」を引き起こす原因になる可能性があります。
また、賃貸に出している場合は、居住者を立ち退かせたり、賃貸用物件として賃貸借契約付きで売却する必要が生じるリスクもあります。

<借入金リスク>
遺産分割時リスクと同様に、相続人の誰が債務者の地位を継承するのか、もし不動産の価格が下落してローン残高を下回ってしまった場合どうするのか、というリスクがあります。
また、あなたが相続対策をしていたことを、相続人に伝えていなかった場合、相続財産の中に借金があるということは、相当なインパクトになります。相続人が、相続財産とセットで借入金の引受けを了解するか、相続対策を実施する前にきちんと説明し、了解を取っておくことが大切です。

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リスクはご自分で

もしあなたが亡くなって相続手続が開始されると、相続人にとっての選択肢は原則として、相続財産を全部もらうか、全部放棄するかのいずれかであり、「いいとこ取り」はできない仕組みになっています。仮にあなたが様々な相続対策をなしたうえで亡くなった場合、相続人としては、それらの遺産が望まないものだったとしても、相続放棄をしない限り、すべてを取得するしかありません。
つまり、あえて表現すれば、相続とは財産の「押し売り」とも言えます。
useimage032相続対策を始めるに当っては、相続人、特にお子さまと十分な話し合いを行い、目的と手段(何のために何をするのか)を、お互いによく理解しておくことが必要不可欠です。相続については、なかなか親族間でも話を切り出すタイミングがなく、子供のことを心配する親が、独断で相続対策に乗り出してしまうことがしばしばあります。ただ、よかれと思った相続対策も、譲り受ける側の認識がそれとかけ離れていると、裏目に出てしまいかねません。

相続対策の結果で問題になりやすいのは、更地を所有する方が借入金によって賃貸用建物(ワンルームマンションなど)を建築する場合です。「相続税アップで節税パニック?」でも掲載のとおり、単に土地を持っているより、これを賃貸に出した方が相続財産としての評価が下がります。さらに、借入金額は100%評価で相続財産からマイナスされますので、相続税を軽減することができます。
しかし、本当にこれが相続として正しい姿でしょうか?このような対策を取るなら、少なくとも、次の3点を相続人に伝えて、あらかじめ了解を得ておくべきでしょう。
 ・相続人は賃貸用建物の取得により、不動産賃貸業を行う立場になります。
 ・賃料収入が借入金の返済額を下回れば、他の収入などから補填して弁済する必要があります。
 ・物件を借入金の残高以下の価格で売却した場合は、他の収入などから補填して弁済する必要があります。

昨今、賃貸住宅を対象とした投資がブームになっていますが、一方で、人口の減少を背景に、国内では空き家が820万戸もあり、住宅戸数の14%が空き家になっていると言われています。どのような物件でも賃貸に出せば借り手が現れるという、甘い時代ではありません。借り手の募集は決して楽ではなく、家賃の回収や物件の管理から確定申告の必要性まで、相続人が事前に理解していない場合は、感情的にも大変やっかいなことになります。
また、賃貸用物件をいざ売却しようとしても、借り手が十分に付いていない状態では、賃料収入が不安視され、満足な売却価格を期待できないかもしれません。
このように考えたとき、もしあなたが生前にご自分の意志と責任において、収益目的の不動産投資をするなら、リスクを承知のうえでチャレンジする価値はあるでしょう。しかし、それと同等のリスクを相続人にも否応なく負わせるとしたら、どのようにお感じになるでしょうか?
相続税の軽減は上手くいったとしても、総合的に見て、それが相続人の望んでいることなのか、よく考えてみるべきですし、まずはしっかり親族で話し合いを持つことがスタートでしょう。
弊社では、相続対策の優先事項は、リスクの極小化と親族の皆さまによる合意形成に尽きると考えています。あなたが良かれと思って計画している相続税対策が、相続人にとって本当にプラスと言えるか、一度相談してみてはいかがでしょうか?
ご相談は無料で承っております。お気軽にお問い合わせ下さい。

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ほんとうの不動産有効活用とは?

平成初期のバブル経済の頃には、「日本にはもう土地がない」と真剣に論じられていました。今からすると笑い話のようですが、通勤時間が2時間を越える郊外の住宅を高額で購入される方が、実際に多かった時代です。
当時と現在では、経済や社会情勢が大きく異なっていますが、土地神話が崩壊した昨今では、不動産の価値はその物件の収益性や利用の将来性に基づいて、個別に判断されるようになっています。つまり、バブル期は景気過熱に伴って、あらゆる不動産の価格が一律で上昇しましたが、現在は個々の物件の立地や状況によって、価値のばらつきが非常に大きくなっているのです。
useimage04ところで、未利用の土地などを保有している多くの方は、これまでに何らかの有効活用を一度は検討したことがあるのではないでしょうか?特に、先代から相続した土地の場合、処分には踏み切れない一方で、手付かずの更地ではもったいないという認識もあるでことしょう。あなたのもとには、賃貸用建物の建築や駐車場整備を提案するため、すでに数多くの業者が伺っているかもしれません。
もしあなたが、相続対策などを含めて、今から保有不動産の有効活用を検討する必要があるなら、唯一最大の判断ポイントは、将来的な借り手の需要動向を見極めることに尽きます。
その場所に新しい需要を創出する巨大開発でない限り、不動産は立地条件ごとに異なる借り手の需要に応じて活用しなければ、どんなに素晴らしい建物を作っても、自己満足の空き箱になる可能性があります。
例えば、最寄の駅まで遠く、買い物は郊外型のSCがメインという立地で、駐車場の少ない賃貸マンションを建てても、入居希望者は少ないでしょう。また、賃貸の市場においては、立地場所によって借り手の賃料負担力におのずと差があることも、理解しておく必要があります。高額な賃貸住宅のニーズがない場所でハイグレードな物件を建てたり、逆に高水準の賃料が期待できる場所で陳腐な物件を建てたりすると、いずれも投資に対して適正な収益を得られない可能性があります。
いずれにせよ、根本的に認識すべき問題は、現在の日本が人口減少に向かっていることです。「リスクはご自分で」に記載していますが、国内には空き家が820万戸もあり、住宅戸数の14%が空き家と言われる時代です。また、若年層を中心に自動車を持たない方も増加する傾向にあります。あなたの保有する不動産が、これまでに活用されてこなかった事情をもう一度確認し、これから新たに活用することの見通しについて、冷静に考えてみましょう。
もっと身近なところでは、あなたに相続が発生した後、現在の住宅にお子さまや親族が居住する予定はあるでしょうか?
前述の空き家数などが示すとおり、国内の住宅戸数は、すでに過剰な状態にあります。もし、あなたが亡くなった後、相続人が誰も住まないだけでなく、そもそも住宅としての需要がなければ、売ることも貸すこともできません。このような不動産は、あえて言えば、実態としては資産ではなく、負債に該当します。実情を的確に理解のうえ、あなたの生前に見切りをつけて処分するという判断も、一つの有力な選択肢になります。
弊社は、不動産有効活用の検討において、個々のお客さまにとってのメリットの最大化を念頭に、ケースバイケースでコンサルティングさせていただきます。時には、お客さまの計画に反対意見を表明することもあるかもしれませんが、不動産活用のプロとして適切な見解を申し上げることが、弊社の使命であると考えています。
ご相談は無料です。不動産取引や有効活用対策が実際に行われた場合のみ、事前了解いただいたうえで仲介手数料などを頂戴します。どうぞお気軽にお問合せ下さい。

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