マンション管理への不安や疑問を感じたら…

あなたがお住まいのマンションの管理状況や修繕工事は適切だと感じますか?
資産としての価値が維持できていると感じますか?
管理組合の活動や住民のコミュニティーはうまく機能していると感じますか?

やまゆりエステートのマンション管理コンサルティング

●マンション管理士が、管理の状況やご要望を、しっかりお聞きすることがスタートです。
●デベロッパーや管理会社から完全に独立した立場から、あなたのマンションが抱える問題点を整理し、
 解決の方向性をご提案します。
●単なる管理会社の責任追及やリプレイス(管理会社の変更)を提案するのではありません。
 問題の本質がどこにあるのか見極め、適正な状態に戻すためのプロセス・手段をご説明します。
●ご相談は無料です。
 正式な調査や改善プロセスの実行をご依頼いただいた場合は、事前了解のうえで、コンサルティング料
 などを頂戴します。

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読みもの

◇マンションは管理を買え!
 マンションにお住まいの方には愚問かもしれませんが、あなたは戸建住宅とマンションの…続きを読む
◇住民コミュニティーの大切さ
 管理というと、清掃や設備点検をイメージしますが、マンション管理における業務は…続きを読む
◇修繕工事のこと
 あらゆる建築物は、長期間快適に利用するために、一定の周期での大規模な修繕が…続きを読む
◇建替えのこと
 現在、国内には、建築から40年以上経過したマンションが戸数(専用部分)ベースで44万戸…続きを読む

マンションは管理を買え!

マンションにお住まいの方には愚問かもしれませんが、あなたは戸建住宅とマンションのどちらに居住したいと思いますか?
かつて、マンションがまだ「集合住宅」だったり「西洋長屋」だったりした頃、マンションは戸建住宅の代替品に過ぎませんでした。ところが、現在では、マンションが持つ優れた居住性が高く評価され、土地が希少な都心だけでなく、郊外でも、マンションを好んで購入する方が増えていることは、ご承知の通りです。一般的に、マンションは、機密性や静粛性、耐震性に優れ、耐用期間も長いですが、戸立住宅との大きな違いは、管理の方法にも現れます。
mansionimg01マンションは敷地が共用であり、建物には必ず共有部分がありますが、これらの管理・保守については、個々の住人が単独で決定することはできません。従って、区分所有者全員で管理組合を組成し、管理や修繕などについて決議したうえで遂行することが、法律で義務付けられています。管理組合の構成員になる以上、定められた管理費などの負担は必須であり、逃れることはできません。
一方、戸建住宅でも、多くの場合は地元自治会や町内会への加入を求められますが、法律的には任意であり、会費を強制的に徴収されることはありません。もちろん、自治会などの目的は、個人財産の管理や維持ではなく、地域としての連携や相互協力の場として活用されています。
ところで、マンション管理と言うと、共用部分の清掃や、設備点検をイメージしますが、昨今のマンションでは、+αのサービスが強く求められています。共用部分の清掃が行き届いているのは当たり前であり、敷地内に雑草が茂っている、駐輪場の整理ができていない、廊下の天井にクモの巣が掛かっているなどの状態は論外と言えます。
マンションを新たに購入する人にとって、魅力に感じるマンション管理とは、高い安全性(セキュリティー)の実現だったり、いつでもゴミ出し可能なシステムや留守時の宅配便受取り、共用施設の快適な運用など、生活上の安心や利便性と直結している項目がほとんどです。これらは、戸建住宅では実現が難しく、共用部分を有するマンションならではのキーワードとも言えるかもしれません。
逆に言えば、このような管理が実施されていないマンションは、市場から見たときに評価が低くなってしまう可能性があります。もちろん、元々無かった共用施設を新設するようなことは、非現実的です。しかし、例えば、誰でも建物内に入れるセキュリティーフリーのマンションなどは、市場では敬遠される傾向にあることも事実です。
管理やサービスを手厚くすれば、管理費や修繕積立金の負担が増えることが懸念されますが、工夫を伴うことによって、少ない負担で住民自身にとっての安心や利便性が向上し、更に資産価値の向上にも寄与できる可能性があります。あなたのマンションが「選ばれるマンション」になるために何をするべきか?あなたの立場で弊社も考えさせていただきます。
ご相談は無料で承ります。お気軽にお問合せ下さい。

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住民コミュニティーの大切さ

管理というと、清掃や設備点検をイメージしますが、マンション管理における業務は、必ずしもハードとしての建物の維持管理に留まりません。広義のマンション管理にはそこに居住する住民(区分所有者)どうしのコミュニティーの形成や、管理組合と管理会社の関係、共用施設の最適な運用方法など、実際の居住に関わるすべてのことが含まれるべきです。
mansionimg02マンション内で時々生じてしまうのが、残念ながら、管理や施設の運用方法などをめぐる住人どうしの対立です。本来、マンション管理において、住人の間で本質的に利害が相反することはあまりないはずですが、管理組合への関わりの濃淡や、共用施設の利用頻度の違いなどから、ちょっとしたことを契機に、溝が生じることがあります。
管理組合は区分所有者全員によって構成されるため、各住人の権利意識が強いことも背景にありますが、よくよく聞くと、あることへの直接的な賛成・反対と言うよりは、決定に至るプロセスや人間関係への不満が大きいケースが見られます。具体的には、理事(理事会)と理事以外の一部住民との間のコミュニケーションの問題が、対立の一因となっているのです。
このような場合、管理会社がもっと上手く立ち回ってくれると良いのですが、実際にはそこまで対応してくれることは少ないようです。何故でしょうか?表向きは、管理会社は住人間のトラブルに介入できないという立場なのでしょうが、深読みすれば、管理会社にとっては、そのような状態をデメリットとは捉えていない、ということかもしれません。
住民が一致団結していれば、管理会社に対して、様々な要望や要求が出てくる可能性がありますし、適切に対応しなければ、リプレイス(管理会社の変更)さえ決議されかねません。一方、住民どうしが対立している状況下であれば、管理契約に定める業務をこなしている限り、住民の矛先が管理会社に向くリスクは低く、リプレイスが決議される可能性も、まずないでしょう。
このように考えると、住民コミュニティーを上手く形成し維持して行くことは、最終的には、やはり住民自身の努力に掛かっていると、言わざるを得ません。
ところで、共用施設にゲストルームやホビールーム、パーティールーム、乳幼児室などが充実した大規模マンションが多くなっていますが、これらの施設の将来的な運用方針については、できるだけ早い段階で問題を明確化し、住民の間での合意形成をはかるべきでしょう。
新築マンションの販売会社は、物件の魅力を高めるため、施設の当初の使用料を、無料や非常に安い値段に設定しています。しかし、これらの施設は適切にメンテナンスを行わなければ、いずれ陳腐化し、廃墟のようになってしまうリスクがあります。こうしたメンテナンスに要する費用を、一般の管理費や修繕積立金から拠出するのか、受益者負担として使用料を値上げするのか、判断を先送りするほど、住民の立場が乖離し、意見の統一が難しくなっていきます。
魅力的な共用施設も、新築時の高級感やサービスを維持するには、相応のコストを要します。どうにもならない状態に陥る前に、住民が実態を的確に認識することが重要と言えそうです。
弊社では、管理組合を中心とした住民コミュニティーの適正な運営は、マンション管理における重要なポイントの一つと考え、実際のサポートにおいても取組ませていただきます。

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修繕工事のこと

あらゆる建築物は、長期間快適に利用するために、一定の周期での大規模な修繕が必要不可欠です。このうち、マンションにおいては、12~15年ごとの修繕工事の実施が妥当と言われています。
多くのマンションでは、築後10年で主要部分の品質保証期限が満了となるのを契機に、大規模修繕の実施に関して、具体的な協議に入っていくのではないでしょうか。また、すでに大規模修繕の経験があるマンションでは、次回に向けた修繕積立金の必要額の試算や、修繕委員の募集を視野に入れているかもしれません。
ところで、マンションにおけるほとんどの修繕工事は、従来の機能の維持・回復を目的に行われます。典型的なのが、建物の躯体に関わる調査・修繕です。外壁タイルの剥離防止や、コンクリートクラックの補修、屋上防水層の更新、鉄部の再塗装などは、建物維持の根幹であることは間違いなく、これらを軽視すると、将来しっぺ返しが来ることになるでしょう。
mansionimg03しかし、建物の修繕は、このような現状維持だけを目的として十分に満足と言えるでしょうか?
考え方にもよりますが、20年前のマンションと最新のマンションを比較すると、建物・設備の性能や標準的な仕様は、明らかに進化しています。自動車でも、かつては高嶺の花だったオプションが、現在では標準装備されているのと同じことです。
躯体のメンテナンスは必須としても、日常の使い勝手に関わる機能を、従来の状態への回復を目線にして修繕するか、一歩踏出した改善(リニューアル)を選択するかの差が、建物全体の資産価値にも影響を与える可能性があります。
設備の見直しを行う場合、ポイントはいくつかありますが、特に重要で住人の合意形成を得やすいキーワードは、安全性(セキュリティー)と省エネ(エコ)です。
「マンションは管理を買え!」にも記載のように、昨今の新築マンションでは、世相を反映し、高度なセキュリティーシステムを売りにしている物件がほとんどです。一方で、エントランスの解錠に非接触タイプのスマートキーを導入するなど、利便性とセキュリティー強化の両立がはかられています。
また、特に大規模マンションにおいては、省エネ対策によって共用部分の電気料金を削減し、管理費会計の改善をはかったり、非常時に最低限度の電力を確保する自家発電システムの導入なども、注目されています。
一方、インターネットが普及する以前のマンションには、当初は光回線やケーブルTVの配線がなされていませんが、現状の環境でも満足という方や、そもそも使用していないという方も多くいます。インターネットインフラをマンション全体で整備しようとする場合は、プロバイダーと協議のうえ、費用を原則として受益者負担とする方が、合意形成は早そうです。
現在の鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物は、特殊な長寿命建築でなくとも、通常なら70年や80年は十分に使用に耐えられます。ただ、そこには適切なメンテナンスが必要不可欠です。機能維持という観点に加えて、時代のニーズに見合った設備や仕様を整備していく努力も必要です。

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建替えのこと

現在、国内には、建築から40年以上経過した高経年マンションが戸数(専用部分)ベースで44万戸ありますが、10年後には、140万戸まで急拡大すると言われています。従来は、マンションの建替えが実施されることは、非常にまれなケースでしたが、今後は耐用年数の限界を向かえる建物が増加し、建替えや取壊しが、普通に発生する時代になるかもしれません。
マンション管理における重要な事項は、ほとんどが管理組合総会の決議によって決定されます。法律に基づき、原則としてどのような分譲マンションにも管理組合が設置され、管理規約に基づいて運営されることになっていますが、築年数が古いマンションでは形骸化が進み、特定の一部区分所有者のみが管理組合に関与しているのが実態ではないでしょうか。
mansionimg04老朽化したマンションの場合、しばしば見られるのは、そこに居住する住民の高齢化も同時に進行していることです。また、区分所有者自身は他の住宅に転居し、賃貸に出している場合も多く見られます。このような状態になると、必然的に管理組合の理事に就任できる方が限定され、総会を開催しても出席者が少なく、ほとんどの区分所有者が、委任状などで済ませるということになります。
それでも、通常の定時総会で管理費の予決算を決議する程度なら何とかなります。しかし、仮に、あなたがお住まいのマンションで建替えの検討をすることになった場合、簡単な書面の遣り取りで済むはずがないことは、説明するまでもありません。このような段階になって、初めて顔を合わせる区分所有者どうしで、建替えの計画について協議することは、やはり唐突な印象が否定できません。
実は、国レベルでも、近い将来に建替えなどの検討を要するマンションが多発することを想定し、建替えに関する決議の要件を段階的に緩和したり、建替えに関する特別法を定めるなどの対応を進めています。しかし、基本的には区分所有者の私有財産に対する権利を大幅に制限することは難しく、建替えや取壊しには、大多数の住人による合意形成のステップが必要不可欠です。
「住民コミュニティーの大切さ」でも記載したとおり、通常の管理においても、立替えのような特殊な計画の推進においても、コミュニティーとしての管理組合が機能しているか否かは、マンション管理にとって極めて重要なポイントの一つです。建替えは、ほとんどのマンションにとって、はるか将来のことではありますが、それでも確実にその時はやってきます。コミュニティーとは、ある日突然形成されるものではなく、日常的な積み重ねによって徐々に成熟されるものであることを、あらためて認識しておきましょう。

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