マンション売却でよくある失敗とは?

マンション売却の失敗とは何か?

普通の方にとって、人生で不動産を売買する機会など、何回もある訳ではないと思います。
そのような限られた機会ですから、もし現在お住まいのマンションを売却することになったら、「上手くいった」と気分良く取引を完了したいものですね。
失敗とか成功というのは、往々にして気持ち次第とも言えますが、もし「失敗した」と後悔が残るような取引になってしまった場合、率直なところ、その原因は不動産業者に半分、ご本人にも半分あると思います。
恐らく、多くの方にとって生涯最高額の買い物であり売り物でもある、マンションの売買。
事前に少しだけ知識を頭に入れて、ぜひご自身の判断で成功を導いてください。

失敗したと思ってしまうときとは・・

・期待していた金額で売れなかった
・売却に時間が掛かり管理費や税金が予想外の負担になった
・仲介を委託した不動産店が希望を聞いてくれなかった
・引渡しまでの時間がタイトで大慌てで引越しをさせられた
・売買契約を締結した後で破談になってしまった
などなど。

マンション売却での失敗の事例とその要因

1.期待していた金額で売れなかった

まず、売出価格が高すぎた可能性があります。
そうなった理由は、売主さまが高値に拘りすぎた場合と、一括査定などで売却仲介を用命いただきたい不動産業者が相場を上回る価格を提示した場合が考えられます。
売出価格の設定は、マンション売却のお手続きにおいて最重要事項の一つです。
高い査定額を見れば、売主さまは一瞬いい気分になるかもしれませんが、根拠のない値付けは、ぬか喜びにすぎません。

次に考えられるのは、大変残念ですが、売却を依頼した不動産店の営業姿勢の問題です。
そもそもやる気がない店は論外として、売却情報をしっかり公開して同業他社からの購入希望者紹介を受けるような、適切な対応をしていなかった可能性があります。
もし買主も同じ不動産店の仲介だったら、その不動産店が「両手仲介」を狙ったために売買価格を下げさせられたかもしれません。
これはとんでもない話です。

もう1つは、お部屋の中の状態によるものです。
買主さまは、綺麗で明るいお部屋に好印象を持つ一方で、暗くて雑然としたお部屋には魅力を感じません。
特に居住中の状態で売却している売主さまには、内見がある前にはできる限りお部屋の中を片付け、お清掃もお願いしていますが、なかなか対応いただけない場合があります。
お部屋の中の汚れや損耗、雑然とした印象は、買主さまにリフォームの必要性を強く発想させ、価格交渉の理由になることは非常に多いです。

2.売却に時間が掛かり管理費や税金が予想外の負担になった

この原因は、期待していた価格で売れなかった時とまったく同じです。
相場を外した高額を付けていたり、売主側の立場で適切な営業をしない不動産店に依頼してしまうと、売却に長時間が掛かった挙句に価格も下げられる、という結果になりかねません。

3.仲介を委託した不動産店が希望を聞いてくれなかった

売主さまにとっては少しでも高く早く売却できることが一番だと思いますが、手間を掛けたくないとか、引渡しの時期を限定したいとか、他にも様々なご希望があると思います。
不動産店としては、売主さまのご希望は優先すべきところですが、一方でそもそものご売却が進まないことには本末転倒という認識もあります。

例えば、居住中のマンションを売却される場合、通常は内見の時に売主さまに立ち会っていただく必要があります。
ところが毎週末に売主さまがご不在ということになると、事実上内見ができません。
お部屋の中が散らかっていることを理由に、内見を拒み続ける売主さまもいらっしゃいましたが、その状態で売却活動を進めることは困難です。
また、契約日や引渡時期についても、売主さまの事情もありますが、買主さま側の希望もあります。
売買は双方が対等の立場で進めるべきであり、売主側だけの都合を通すことはできません。
従って、程度問題ではありますが、売主さまも譲れるところは譲り、売却仲介を委託した不動産店にご協力いただくことは、重要だと思います。

4.引渡しまでの時間がタイトで大慌てで引越しをさせられた

買主さまが確定して売買契約を締結する際には、引渡を行なう時期の期限を定めて明記します。
従って、売主さまにしてみると、引渡期日は少なくとも契約前には分かっていた訳ですから、直前になって時間がないということにならないよう、スケジュール管理をお願いしたいところです。
一方、上記のように、買主さまの希望で早めの引渡しを設定することもない訳ではありません。
その際は、もし期限までに引渡せそうになかったら、契約の前に率直に申し出てください。
契約した後に引渡期日を延長する場合は、覚書を取り交わすなど、面倒な手続が必要になってしまいますので、ご注意ください。

5.売買契約を締結した後で破談になってしまった

売主さまとしては大変がっかりされると思いますが、この原因は2つ考えられます。

1つは、買主が住宅ローンを付けられなかった場合です。
これは金融機関による買主の与信審査が通らなかったことで、買主が「買えない」状況になってしまった際に起こります。
売買契約には「ローン特約条項」というものがあり、このような場合は売買契約が自動的に解除になることを、事前に定めています。
ただ、管理が行き届いた不動産店では、このようなリスクを回避するため、売買契約の締結前に「事前審査」というかたちで金融機関に仮申込みをしていただくよう手配している場合もあります。

もう1つは、何らかの事情で買主さまが手付金を放棄して、購入をキャンセルすることになった場合です。
売買契約の時には買主から売主に手付金をお預けしますが、この手付金は購入予約金になると同時に、もし買主の都合で契約をキャンセルする場合は、売主がそれを没収できるという性格を持っています。
もっとも、これは逆も言え、売主の側からも預かっていた手付金及びそれと同額を買主に支払うことで、売買契約をキャンセルすることができるので、片務的な取決めではありません。

いずれの場合も売買契約の定めの範囲内のできごとではありますが、売主さまにとってはインパクト大であることは間違いなく、このような事態にならないよう、不動産店としては最善を尽くさなければならないところです。

マンション売却の実際においては、他にも気を付けたいことがいくつもありますが、恐らく重要なのは、コミュニケーションがきちんと取れて信頼できる不動産店を選ぶことだと思います。
ご売却の検討を始める際は、横浜マンションプラザを思い出していただければ幸いです。