マンション売却時に掛かる費用は?

マンション売却時もきちんと資金計画を立てましょう

資金計画という言葉がよく使われるのは、マンション・住宅を購入する時の場面ですが、売却する時も非常に重要なことなのです。
いつも手元に資金が潤沢にあるという方は一握りで、多くの方にとってはしっかり計算しておかないと、売却した後に辛いことになりかねませんので、ご注意ください。
一番のポイントは、住宅ローンの残債の返済 = 金融機関による抵当権の解除です。
マンションを売却する際、登記されている抵当権を抹消しなければ、購入者への引渡しは事実上できません。
従って、売却価格から様々な費用を引いた金額が、確実にローンの残債額を上回っていることを、十分に確認しましょう。
もしそうでない場合は、ローン返済のために預金を崩して充当しなければならなくなりますので、くれぐれもご注意ください。

どのような費用が掛かるのか?

1.仲介手数料

世の中にある圧倒的多数の不動産店は、法令で定められた上限額をもって、仲介手数料としています。
それは、売買価格×3%+6万円+消費税 の算式で求められる金額です。
例えば、売買価格が5,000万円なら手数料は172万円になります。
尚、横浜市神奈川区のマンションの場合、当店ならその半額の86.1万円に節約することができます。

2.印紙代

マンションの売買契約書を作成する際に、売買金額に応じて収入印紙を貼ることが税法で決められています。
例えば、売買価格が5,000万円なら契約書1通につき1万円です。(R1年時点)
通常は売主用と買主用に2通作りますが、売主さまがコピーでもOKなら、半額で済ますことができます。

3.登記費用

マンションを売却する際、売主の本人確認は非常に重要なことです。
不動産登記簿には売主さまの情報が登録されていますが、例えばお引越しで住民票の住所と相違していたり、ご結婚で姓が変わっていたりした場合、それを今時点の正しい情報に訂正する必要があります。
また、住宅ローンの借入に伴う金融機関の抵当権の設定も登記されていますので、残債の返済と同時に抹消します。
これらは、ご自分でできるものもありますが、司法書士に依頼される方が多いのが実態です。
登記に掛かる費用自体は税金です。これに司法書士に支払う手数料が加算されます。

4.引越代・処分費

少なくとも買主さまに引渡すまでに、お部屋の中を空にしておかなければなりません。
引越代は、荷物の量やどこまで自分でやるかによって値段が違いますが、もっと大きいのは季節による料金の変動です。
もし3月や4月に引越をしなければならない場合、引越代は非常に高いと覚悟してください。
できたらこの季節は外したいものです。
また、引越にあわせて大量の不用品を処分される場合、産業廃棄物扱いとなるため処分費が高額になってしまいます。
できる限り日頃の家庭ごみや粗大ゴミとして、計画的に順次出されることを強くお勧めします。

ひょっとすると掛かるかもしれない費用

1.引越し先の新居の準備

マンションを売却される理由は様々ですが、新居を準備する必要がある場合は、当然ながらそのための費用を要します。

2.修繕費や清掃費

マンションを引渡す時の状態は、原則として「現状有姿(げんじょうゆうし)」といい、家具や荷物を出しただけの状態で構いません。
ただ、もし目立つ傷や汚れまたは設備の故障がある場合、内見に来た買主さまの心象が非常に悪くなり、価格交渉の理由にされることも十分予想されます。
高値での売却を目指すなら、若干の先行投資を行なって、お部屋のイメージアップをはかることも検討に値する選択肢です。

3.譲渡所得税

居住用のマンションを売却して、3,000万円以上の「利益」が出た場合は、かなり高い税率の税金が課せられます。
マンションのお部屋でこれだけの売却益が出ることは稀かと思いますが、高額物件で思いあたる方は事前にご確認ください、
また、気をつけなければいけないのは、保有期間が長い場合の売却の時です。
一方、自宅ではないマンション(賃貸用の収益物件など)の場合は、3,000万円までの課税控除の制度が対象外となるため、売却益が出た場合は直ちに課税対象となります。
譲渡所得については、「マンション売却時に課せられる税金」をご覧ください。

売却に伴うこのような諸費用をきちんと見積もって、売却見込額から引き算してください。
その金額が住宅ローンの残債を十分に上回っていることが理想です。
マンション売却時の資金計画の試算は、当店が親身にお手伝いさせていただきますので、お気軽にご相談ください。