マンション売却時に課せられる税金

譲渡所得という「もうけ」への課税制度

マンション売却を検討されているほぼすべての方は、少しでも高く売りたいと希望されていると思います。
購入した時より高い値段で売れれば、その間に掛かった居住費は管理費と固定資産税と金利だけで済んだうえ、更に儲かった!とすごく得した気分になれますね。

ところで、マンションを売却すれば数千万円のお金が入ってくる訳ですが、そこに税金が掛かるかもしれないと考えたことはありますか?
実は、マンションを売った時に「もうけ」が出た時は、原則として、もうけた金額に対して課税されます。
これを譲渡所得税(住民税)といいます。
「4,000万円で買ったマンションを同じ金額で売ったのだから、もうけはなくトントンだったね。」と思うかもしれませんが、話はもう少し複雑です。
後段で書きますが、自宅にしているマンションの場合は直ちに課税されることはないものの、もうけが出そうな場合は売却する前に確認しておいた方が安心です。

譲渡所得税の計算方法

もうけの額の計算

マンションを売却した時に「もうけ」となる金額は、次の計算で求められます。

もうけ = 売却額 - 購入額 - 購入時の諸費用 - 売却時の諸費用 + 所有期間の減価償却額

分かりにくいのは、一番最後にある「所有期間の減価償却額」ですね。
経理をしたことのある方なら減価償却の意味はご存知かと思いますが、簡単に言うと、建物は徐々に劣化していくので時間の経過によって価値が下がるという考え方により、毎年の「減価額」を計算するものです。
減価償却を考慮して考えてみましょう。
上記の例で、5年前に4,000万円で買ったマンションが同額で売れたとします。
一見イコールに見えますが、保有していた5年の経過でマンションの価値が下がったと認識すれば、売却時の本来の価値は4,000万円より低くなっているはずです。
それなのに4,000万円で売れたということは、減価償却に相当する額の分だけ高く売れた、という計算をします。
お分かりになりますでしょうか?

気をつけなければいけないのは、所有期間が長いマンションを売却する場合です。
立地が良く管理もしっかりしていれば、築年数が経っているマンションでも高額で売れることがあります。
この場合、計算上の減価償却額が大きくなり、売主さまの感覚とは異なる「もうけ」が計算されてしまうかもしれませんので、ご注意ください。

税額の計算

譲渡所得があった場合に課せられる税金の税率は、マンションを所有していた期間によって異なります。
尚、期間を認定するの基準日は、売却した年の1月1日時点とされていますので、ご注意ください。

所有期間が5年超の場合  譲渡所得(もうけ)×20%
所有期間が5年以下の場合 譲渡所得(もうけ)×39%

税率は国税(所得税)と地方税(住民税)の合算で示しています。
かなりの金額になってしまうこともありますので、売却後の資金計画に支障が出ないよう、ご確認をお願いいたします。

自宅マンションを売却した場合は救済されます

このような譲渡所得への課税制度ですが、控除できる場合の制度もいくつか設けられています。
一番分かりやすいのは、自宅を売却した場合の「もうけ」については、3,000万円まで控除できる制度です。
従って、そもそも売却額が3,000万円以下の場合は対象になり得ませんし、大多数の場合、自宅マンションの売買でそのような巨額のもうけが出ることはまずないと思いますので、ご安心ください。
ただ、高額物件や、上述のように長期間居住していたマンションで意外と売却額が高額になりそうな場合は、注意が必要です。

尚、自宅ではない場合は、控除の適用外になります。
賃貸目的で購入した収益物件はもちろんですが、ご両親から相続したご実家の売却なども、原則として控除されません。
(相続した空き家については例外的に3,000万円までの控除が認められるケースがあります。)

税制をきちんと理解するのはなかなか難しいので、正確なところは税理士への確認がベターです。
尚、ここに記載する制度は令和元年時点のものですので、ご承知おきください。