マンション管理会社は敵か味方か?

委託者:管理組合 受託者:管理会社

今日のマンションに、管理会社の存在はもはや不可欠です。
分譲された時期が古いマンションでは、管理組合による「自主管理」の物件もありましたが、昨今の通常の分譲マンションでは、管理組合または区分所有者が管理業務を直轄しているケースはまずありません。
マンションは法律では区分所有建物ということになり、各お部屋の所有者を区分所有者といい、このようなことを定めている法律を区分所有法といいます。
この法律では、マンションの区分所有者全員で管理組合を作ることが義務付けられており、管理を行なう主人公は管理組合ということになっています。
ただ、マンションの管理業務は多岐に渡ります。日常の清掃などに加え、定期的な点検を要する設備、植栽の管理、管球類の交換、共用部分の水道光熱費の支払、管理費や修繕積立金の徴収や管理、年度予算の作成に決算等々をすべて行なわなければなりません。
また、最近のマンションでは充実した共用施設を特徴にしている物件も多く、管理組合で管理すべき対象部分自体が増えています。
このような管理業務を区分所有者が自力で行なうのは限界があるため、今では管理組合を委託者、管理会社を受託者として、マンション管理に関わる実務のすべてを管理会社が行っているのが一般的になっています。

マンション管理会社の立ち位置とは?

さて、今では必要不可欠になったマンション管理会社ですが、かつては相当に悪徳な業者も見られたのも事実です。
高額の管理費を取っておきながら定められた仕事をしない、受託業務の決算内容(管理費の使途)を報告しない、修繕積立金を持ち逃げする・・
このような事態が大いに問題視され、マンション管理適正化法という法律が整備されてからは、極端に悪質な業者は排除されたものと思います。
一方、そうは言っても、今日でも管理会社が営利企業であることには変りありません。
彼らはボランティア団体ではないので、自社にメリットがあることや約定していることは適切に対応する一方、利益にならないことはできるだけやりたくない、というのが本心でしょう。(表立ってそんなことは言いませんが。)
従って、委託者である管理組合は、管理会社が契約の内容に準じて管理業務を行なっているか、予算の執行状況が妥当かを、常に管理監督しておくことが極めて大切です。
しばしば「専門の会社に委託しているのだから(任せているのだから)大丈夫」というお話を聞きますが、かつて悪徳管理会社の存在を許してきた温床も、委託者である管理組合・区分所有者の無関心が一因だったと言えます。
また、管理会社にしてみれば、個々の区分所有者らのクレームや意見はそれほど怖いものではありませんが、管理組合として一致団結してかかってこられたら逃げる先がありません。
もちろん、ほとんどの管理会社が適切なマンション管理業務を推進してくれており、それに対してはねぎらいの言葉があっていいと思います。ただ、だからと言って100%安心して放任するのではなく、区分所有者全員が管理の状態に関心をもつことが重要です。
管理会社との間にあえて対立軸を作る必要はありませんが、委託者と受託者という関係の中で、お互いに多少の緊張感を持っていることが、結果として良好な関係の持続につながっていくものと考えます。