中古マンションの価値は管理次第

管理の優劣が資産価値を決める

弊社代表の桑島は、マンション管理士の資格を有しているマンションのエキスパートで、自宅マンションの管理組合理事長を務めた経験もございます。
そのような立場からお話しますと、築年数が経過したマンションほど、管理の優劣によって資産価値に差が出てしまうことははっきりしていると、お伝えすることができます。
これは、過剰にお金を掛けて共用部分をいつもピカピにしておくべきという意味ではありません。
(その方が気持はいいでしょうが、区分所有者に多額の請求が回ってくることになります。)
大切なポイントは、定期的な大規模修繕工事が適切になされていて、また将来的な修繕計画に著しい懸念がないかという点。あわせて、管理組合自体が適切に運営されて、意志決定の機能を発揮できているかという点がとても重要です。

この2点に不安がある場合、仮に今は健全な状態が保たれているマンションでも、将来的には劣化が加速していく懸念があります。
最近の分譲マンションは、売主のデベロッパーが最初から管理の体制を構築し、受託した管理会社も業法に準じた内容で管理を受託している場合がほとんどで、極端にひどいケースは稀になりました。
ただ、マンションの将来的な在り方を決めるのは、分譲したデベロッパーでも管理業者でもありません。
最終的な責任は、常に区分所有者自身が負っていることは、認識しておくべきでしょう。

分譲マンションの生活は楽か?

しばしば、マンションの生活は戸建住宅より楽(便利)だと言われます。
実家が古い住宅街の一戸建である私自身も、日常ではそのように感じることが多いです。
この大きな要因は、共用部分の管理・清掃を管理会社(管理人さん)がすべてやってくれたり、ゴミ出しの対応や雪が降ったあとの除雪などもしかり。何か文句があれば管理会社が話を聞いて初期対応してくれる・・ ということが大きいと思います。

一方、マンションは近所づきあいや町内会の役割の持ち回りなどもなくて楽、という話も聞きます。さて、これは本当でしょうか?
1つはっきりしていることは、中古マンションを購入した瞬間に、買主はそのマンションの管理組合の構成員に自動的になるということです。これは、区分所有法という法律で定められています。
管理組合の構成員になると、管理費や修繕積立金の負担義務が生じるほか、総会に出席したり、決議を要する事項に議決権を行使することが求められます。
例えば、日々の清掃業務などは管理会社への業務委託契約(これ自体も管理組合総会で毎年決議が必要。)によって実施されていますが、前述の大規模修繕工事や、駐車場などの共用部分の運用方法見直しなどは、その都度の決議を経なければ実施することができません。
従って、区分所有者が管理組合の活動に参画することは、権利というより義務に近いと認識しておくべきでしょう。

投資用ワンルームマンションを除く多くのマンションでは、区分所有者と居住者は、概ね同じです。と言うことは、管理組合の活動を活性化させるのは、ご近所付合いが密になること一体の関係にあると言えます。
マンションという1つのコミュニティーの中でお互いの人間関係を厚くしていくことは、まわりまわって資産価値の維持向上にもつながっていく、とご理解いただけますと幸いです。