中古マンションの築年数と価格下落の問題

築年数と価格の低下は正比例ではない

新築マンションを購入する方にとって、いつ売却するのがトクかということは、関心が高い問題かと思います。
買う前から売ることを考えるのはちょっと先走りすぎと言われるかもしれませんが、その物件に一生涯住み続けるならともかく、ライフスタイルや家族構成の変化に応じて買い換えの可能性があることを考慮しておくことは、とても重要なことです。

一般論として言えば、築年数の経過によって新築マンションの価格が下落していくのは、やむを得ません。
そこにお住まいになっていた時間の経済的価値を享受していたと考えれば、それに伴って価格が下がることは許容できるのではないでしょうか。
ただ、マンションの価格の下がり方は、時間の経過に正比例する訳ではありません。
まず最初にずどんと下がるのは、新築マンションに入居された直後です。
極端に言えば、新築マンションを購入した方が1日でもそこに住めば、その物件は中古マンションになります。
決して中古だから即安いという意味ではありませんが、価格の傾向としてはそのようになってしまいます。
その後しばらくの間は、あまり大きく変動しません。

次に価格が下がりやすいのは、大規模修繕工事を行うことになる、新築から10~15年くらい経過した頃です。
建物については、分譲会社が築後10年間の品質保証をしているため、この期間にマンション管理組合の負担が発生することはあまりありません。
一方、経年劣化は保証の対象ではないため、外壁補修や屋上の防水、設備の更新、鉄部の再塗装など、10年目以降は管理組合の負担で修繕工事を施すことになります。
この際、多くの管理組合では長期的な修繕計画を策定し、修繕積立金が早晩足りなくなることに気づきます。
そこで、将来に備えるために毎月徴収する修繕積立金を値上げすることを、総会に上程して区分所有者にはかることになります。
毎月のランニングコストが上昇するということを嫌うマンションオーナーは、結構多いです。
また、購入から10年くらい経過すると、家族構成などにも変化を生じるため、ではこのタイミングで売却しようかと、ご判断されるケースも多くなります。

2回目の下落時期の先はしばらく安定して推移する期間となりますが、次の大規模修繕の頃にまた価格が下がりやすい時期を迎えるようなサイクルに入っていきます。

築年数よりも影響が大きいこと

さて、築年数に伴う中古マンションの一般的な価格推移は上述のようなイメージですが、実際の取引でそのような傾向になるかと言えば、そんなことはありません。
なぜなら、中古マンションの価格を形成する要素は多様で、築年数は1つの指標に過ぎないからです。
他の要素としては、マクロの経済の動き(景気の状況)だったり、そのエリアの人口の変化、近隣での新築マンションの供給見通し、利便施設や交通事情などの変化、マンション全体の管理の状況などが挙げられます。
これらのうち最も影響が大きいのはやはりマクロ経済の状況ですが、これをあらかじめ予測することはほぼ不可能と言ってよいでしょう。
一方、その物件があるエリアの少し先の姿は、リサーチすることである程度の想像ができます。
利便性が向上して人気が高まりそうなエリアなのか、衰退していく可能性が高いエリアなのかによって、価格の推移は自ずと違ってきますね。
悪い方の話で言えば、近くにあった大型スーパーの閉店などがおきると、中古マンションの人気に悪影響を与える可能性もあります。
特定の場所に居住する必然性がある場合は別にして、マンションや住宅を購入する際は、調べて分かることは事前に十分確認し、そのうえで購入をご判断ください。

現在の中古マンション価格の傾向

ニュースなどでも取り上げられていますが、この記事を書いている2019年7月時点では、横浜の中古マンションの価格は上昇基調を見せています。
大きな要因としては、新築マンションの価格が上がっているために、これに引きずられて価格上昇が生じていると言えます。
新築マンションの価格上昇の原因は、土地の値段と人件費を含む建設コストのいずれもが高くなっているため。
中古マンションは新築マンションに比べると割安ではありますが、その差が広がれば中古マンションの購入需要が大きくなり、結果として価格は上がります。
ただ、注意していただきたいのは、すべての中古マンションの価格が押しなべて上がっている訳ではないという点です。
これは、新築マンションが供給される場所の傾向からも分かりますが、昨今の不動産の需要は、立地によって大きな差異が生じてきます。
利便性が高く将来性も期待できるエリアに人気が集中し、そうでないエリアでは残念ながら好景気の恩恵を享受しにくい状況です。
もっとも、横浜市内という立地に限れば、仮に後者であっても買い手が付かないような状況ではなく、過度に悲観する必要はありません。
需要を見極めて適正な価格を設定することで、納得できるお取引を実現できるものと考えます。
横浜のマンションのご売却を検討される際は、横浜マンション流通プラザまでお気軽にご相談くださいませ。