低金利のメリットをマンション購入に活用する件

住宅ローンの返済条件を確認しましょう

マンション・住宅を購入する時に、大多数の方は住宅ローンを組むことなります。

家を買うことを検討する際、物件の選択と同じ程度に重要なのが、住宅ローンの組み方。間違えてしまうと、後々の生活がとても辛くなりますので、慎重に確認して決めたいものです。

商品としての住宅ローンには多種多様なものがありますが、全体に言えることは、現時点での金利水準が極めて低い状況にあることです。

ご存知のとおり、平成バブル以降に国策として低金利に誘導されて続けていることを受け、今や超長期の国債はマイナス金利が付く時代。民間の住宅ローンも史上最低の水準になっています。

では、この低金利がどのくらいのメリットがあるのか、具体的に試算してみましょう。

例として、5000万円の中古マンションを購入する際に100%ローン(手数料や付帯費用のみ自己資金でまかなう)を組み、35年で返済することを想定します。

5000万円を金利1%で借りた場合の月々返済額 ⇒ 14.2万円

5000万円を金利3%で借りた場合の月々返済額 ⇒ 19.4万円

金利が2%違うと、毎月の返済額に5.2万円の差が出ます。ちなみに、これを35年間分にすると、その差額はなんと2000万円以上!

金利の影響は想像以上の影響ですね。

順番が逆になりましたが、一般的な住宅ローンの返済方法は、「元利均等払い」です。つまり、元金の返済と金利を合算して、毎月の返済額がずっと同じになるように計算されています。

この方式は、一見親切な仕組に見えますが、ローンを借り入れてからしばらくは、金利の額が大きいので、元金の返済があまり進みません。特に金利が高いと、毎月の支払のほとんどが金利で、結構返したつもりでいたのに元金が減っていなかった、ということもよくあります。

購入可能額を逆算してみましょう

住宅ローンを元利金等で返済する場合、金利が低ければ元金の残高が減るスピードが速いため、それに伴って金利額が更に圧縮されると言う相乗効果があります。

ちょっと難しいでしょうか?

では、上の項目では、同じ5000万円を借りた場合の月々返済額を比較してみましたが、今度は、毎月の返済額が同じ場合に、いくらの物件が買えるか、考えてみましょう。

例として、家計の中から住宅ローンの返済に充てられる金額を月々15万円として、35年返済のローンを組む場合を想定します。

購入時に要する手数料や付帯費用は、自己資金から支払うものとします

金利1%で借りる場合の借入可能額 ⇒ 約5300万円

金利3%で借りる場合の借入可能額 ⇒ 約3900万円

毎月の支払額の中に占める金利の額が異なるので、金利差2%の場合、購入できる物件の価格には1400万円もの差異が生じます。

これも驚きの数字だと思いませんか?

昔話をしてもナンセンスですが、平成前半の頃の住宅ローンの金利水準は、6~8%程度でした。今から思えば冗談のような高さですが、実際の話です。それが今では、1%を切る水準の商品もラインナップされています。

昨今、人件費や建材費・地価の高騰で、都心を中心にマンションの価格が上がっており、市況としては買い時とは言いがたい物件も見られます。一方で、住宅ローンの金利水準を見れば、物件価格の高騰を補って余りあるとも言える状況ではあります。

低金利はいつまで続くのか?

さて、昨今の低金利ですが、もう何年も前から、これ以上は下がらないと言われながらも更にジワジワ下がり続け、史上最低水準を更新しています。

このような状況になると、超低金利がいつまで続くのか?急に跳ね上がることはないのか?という懸念が当然出てきます。

住宅ローンで固定金利やフラット35を選択している方は、先々の心配の種はないですね。もっとも、破格の条件で借りたつもりが、更に低い金利になっていることへの不満はあるかもしれません。

逆に、借入時の安さにメリットを感じて変動金利を選択されている方は、常に一抹の不安を感じているかもしれません。ただ、現時点では低金利が続いており、結果的に大きなメリットを享受されていることと思います。

 

この先の金利がどうなっていくかは、神のみぞ知るという領域の話になってしまいます。残念ながら、一不動産店が見通しをお話するほどの勇気はありません。

専門家のコメントなどを聞く限りでは、国家の財政が低金利を前提に国債を発行しているので、最早高金利への転換はあり得ないとか・・

皆さまはどう思われますでしょうか?