保有マンションを貸すときに注意したいこと

居住用から賃貸用に変更する場合の取扱いの違い

横浜マンション流通プラザは、主にマンション・住宅の売買仲介を承っていますが、売却のご相談をいただく場合に、賃貸に出すことも考えているというお話を時々伺います。
貴重な資産を売るか貸すか選べる環境であれば、それぞれのメリット・デメリットをじっくり比較して、よりベターなご判断をしていただければと思います。

さて、仮にご本人は別の住居に引っ越して、従来のお住まいを賃貸に出すことにする場合、いくつか留意すべきポイントがあります。
どのように使おうが、物理的な意味でのマンション・住宅のあり方が変る訳ではありませんが、世の中からの見方や取扱いが変ってしまうからです。
まず、税制面での取扱いが違います。
税制では、保有している家にご自身が居住している場合、固定資産税などの軽減や優遇措置を受けることができます。
従来からそれと知らずに軽減措置を受けていた場合、住民票を移転させた後に税金が跳ね上がってびっくり!ということも想定されますのでご注意ください。
また、住宅ローンが残っていた場合も要注意です。
金融機関のローンの金利は、利用目的によって異なります。
家を購入する場合、居住が目的なら最優遇金利の「住宅ローン」で借りられますが、賃貸が目的なら「事業用ローン」となり、金利はリスクを見込んで高くなります。
ローンを借りた本人がそこに住んでいるかどうかを、金融機関がどこまで厳格に追跡調査しているかは分かりませんが、住所移転の手続や何かの拍子に発覚すると面倒なことになってしまいます。
もちろん、賃貸用への転用がダメということではなく、このようなコストアップのデメリットを考慮しても十分な収益が見込めるなら、ぜひ選択肢としてお考え下さい。
実際に高額の賃料を得られている物件であれば、賃貸目的の収益物件として高評価を得て、将来的に高値で売却することも可能です。

確定申告をお忘れなく!

売却にしても賃貸にしても、不動産取引によって利益が出た場合は、原則としてその利益に課税されます。
従って、利益(課税所得)については確定申告をする必要があります。
課税所得とは、賃貸の場合なら、賃料収入から物件の保有コスト、減価償却費、賃貸管理コストを差し引いた金額となります。
一方、売却の場合は、売値から購入金額や売買手数料を差引いた金額が課税所得です。
ここで注意すべき点が一つ。
ご自身が住んでいたマンション・住宅を売却する場合は、もし儲かった場合でも非課税枠が設定されており、多くの場合はその枠内に収まって、結果として課税されることはありません。
ところが、賃貸用などの物件にはそのような非課税枠がないため、儲かった場合はシンプルに課税されます。
賃貸用に廻した物件を近い将来に売却する可能性がある場合は、このような税制も含めて検討し、かえって損したということにならないように気をつけてください。
いずれにせよ、面倒だと感じると思いますが、儲かった場合は確定申告をして納税する必要があります。
これを怠った場合、発覚したときには追徴されたり延滞税を加算されることになりますので、年に1度、しっかりやりましょう。

賃貸管理会社を使うかどうか

さて、ご自宅を賃貸に出すことで、初めて大家さんになるという方もしばしばいらっしゃいます。
大家さんになった際の不動産店との関わりには、大きく次の2点があります。
1つ目は入居者の募集。
これは賃貸の仲介ということになりますが、ご自身の周囲に借りたいという方がいない限り、いずれかの不動産店に物件を持ち込んで営業を依頼する必要があります。
不動産店では賃貸借契約書を作成し、大家さんと入居者が契約するところまでを執り行います。
2つ目は賃貸管理業務。
これは不動産店が入居者の窓口になって家賃を収納したり、様々な連絡やトラブル対応、賃貸借契約の更新、物件の保守管理や清掃を大家さんに代わって行なったり手配するものです。
住宅を借りる側の立場に立てば、大家さんが比較的時間に余裕がある方なのか多忙な方なのかに関わらず、何らかのトラブルがあればすぐに対応してほしいと要望されます。
また、毎月家賃をきちんと払ってくれる入居者が圧倒的多数ですが、滞納してしまうケースがない訳ではなく、その場合の督促も大家さんにとっては重要な仕事です。
このような業務を纏めて不動産店に任せるのが、賃貸管理業務委託です。
賃貸管理業務を自ら行なうか不動産店に委託するかの判断ポイントは、大家さんになる方の日常の状況によると思います。
現役でお仕事をされていて非常に忙しい方なら、不動産店に任せた方が手間もなく安心です。
ただ、その場合、管理手数料として賃料収入の5%程度が新たなコストとなります。

横浜マンション流通プラザは、賃貸業を主要な業務とはしていませんが、マンションの売買に伴って大家さんになられたお客さまから、いくつもの賃貸マンションをお預かりしています。
お蔭様で稼働率は高く、入居者さまの入替えの時を除いて概ね100%を維持!
当店では、賃貸に伴うデメリットや注意点をご案内しつつ、ご売却と賃貸を平行してご検討されるご相談も歓迎しています。
不動産のことで迷ったら、ぜひ一度お聞かせください。ご相談は完全無料でいつでも承っています。