未公開物件の実態とは?

未公開物件とは何か?

不動産の売却情報を検索していると「未公開物件」というワードに当たることが時々あります。
物件情報を満載したポータルサイトが溢れる中で、買主さまにとっては「ひょっとして」と期待を抱かせる表現かもしれません。
この未公開物件というものですが、悪質な虚偽広告ではない本当の意味での「未公開」の場合、何をもって未公開と称しているかの理由は2つあります。

1.不動産業者が売主の場合で広告を打つ前に先行販売される物件の場合

対象は主に建売住宅や売地(分譲地)となりますが、売主が不動産業者の場合はどの時点でどのような広告を出すかは法令の範囲内で自由ですから、一部の検討客に限った営業を掛けることも可能です。
誰でも見られる広告を出す前に、限定的に営業をすることを称して、未公開物件と呼ぶことがあります。

2.中古マンション等の仲介で売主と相談のうえで物件情報をあえて開示しない場合

通常なら、仲介を承った不動産店は、売却情報をできるだけオープンにして、同業他社や自らのお客さまへの物件告知を行なうべきです。
その理由はもちろん、早期に売買を成立させることで、売主さまのメリットに寄与するためです。
ただ、売却していることをできるだけ隠したいという事情がある方も、いない訳ではありません。
また、不動産店から「未公開で行きましょう」と営業の作戦を提案され、売主さまがそれに賛同するというケースもあるでしょう。

未公開でマンション売却を進めるべきか?

当店はマンションの仲介を承っている不動産店ですので、仲介の場合に限定してお話をさせていただきます。
売却をご用命いただくマンションを「未公開物件」にするのは簡単で、仲介を「一般媒介契約」で結ばせていただくことで、法律違反になることもなく、売却情報の開示を意図的にコントロールすることが可能です。
少し詳しくご説明しますと、この仲介の委託契約には、法律で3つの種類が定められています。
1.専属専任媒介契約
2.専任媒介契約
3.一般媒介契約
このうち、上の2つの契約では、売却を承った不動産店は「レインズ」という同業者間のデータベースに、お預かりした物件を登録することが義務付けられており、その情報はすべての不動産店が閲覧可能となります。
一方、一般媒介契約では、レインズへの登録義務がありません。
物件情報の開示については不動産店の裁量に委ねられているので、その不動産店の一部の顧客にしか情報を示さないという営業も、容認されます。

ただ、このような手法が売主さまのためになるのかどうかは、疑問です。
売主さま自身の都合ならやむを得ないとこともありますが、希望額で成約できる可能性が低くなってしまうことを十分に理解したうえで、不動産店とご相談ください。
また、営業手法としての「未公開」については、売買の成立が目的である以上、幅広く情報公開してできるだけ多くの購入検討者さまに情報が行き渡った方が有利であると、当店では考えます。
魅力的なマンションのお部屋が相場並みの妥当な価格で出ていれば、未公開にしなくても売れます。
逆に、そうではない物件の場合は、未公開にしたところで販売は苦戦します。
むしろ「未公開で行きましょう」という提案は、実は売主さまのためではなく、不動産店が自ら買主も確保する「両手仲介」狙いが本心である可能性も捨てきれません。

もちろん、不動産店としては売主さまに様々な選択肢をご提示し、仲介の契約の種別や売出価格の設定、営業の方針などについて、売主さまの了解を得ながら進めていくのが基本姿勢です。
横浜マンションプラザは、未公開にしたいというお客さまの強いご要望があれば、そのご要望の中で頑張らせていただきます!